서울 아파트값 '불기둥' 재현? 전세 대출 DSR, 무주택자의 '마지막 보루' 흔들까?

최근 서울 아파트 시장의 움직임이 예사롭지 않습니다. 특히 강남 등 서울 상급지를 중심으로 주택 가격이 가파르게 상승하면서, 내 집 마련의 꿈을 꾸는 무주택자들의 마음은 더욱 조급해지고 있습니다. 한국부동산원의 데이터에 따르면, 2025년 6월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 직전 주 대비 0.36% 상승했습니다. 이는 2018년 9월 이후 약 6년 9개월 만에 기록된 최고 주간 상승폭입니다. 이런 소식은 주거 안정에 대한 희망을 품었던 많은 이들에게 깊은 심리적 상실감을 안겨주고 있습니다.

 

전세대출 DSR규제 포함 검토

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서울 주택 시장의 민낯: 절반 이상이 임차 가구인 이유

서울은 대한민국에서 자가 주택 소유가 가장 어려운 도시로 꼽힙니다. 2023년 주거실태조사 결과에 따르면, 서울 가구의 자가 점유율은 약 43.5%에 그칩니다. 이는 전국 평균(57.4%)은 물론, 수도권 전체 평균(51.9%)과 비교해도 현저히 낮은 수치입니다. 이 말은 곧 서울에 거주하는 가구의 절반 이상이 전세나 월세 등의 임차 형태로 주거하고 있다는 현실을 보여줍니다.

이처럼 낮은 서울 자가 점유율은 천정부지로 치솟은 주택 가격과 한정적인 공급이 만들어낸 현실을 반영합니다. 대다수의 시민들이 감당하기 어려운 집값 때문에 자가 주택 소유를 포기하고 임차 시장에 의존할 수밖에 없는 상황에서, 최근 고가 주택을 중심으로 한 가격 상승은 무주택자들의 상대적 박탈감을 더욱 심화시키고 있습니다.

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전세대출 DSR 포함, '가계부채 관리' vs. '주거 불안 심화'?

엎친 데 덮친 격으로, 현재 금융 당국은 전세대출을 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 대상에 포함하는 방안을 면밀히 검토 중이라는 소식이 전해지고 있습니다. 그동안 전세대출은 '서민의 주거 안정을 위한 대출'이라는 명분 아래 DSR 규제에서 예외 적용되어 왔습니다.

금융 당국이 이러한 검토를 시작한 가장 중요한 배경은 바로 '가계 부채 총량 관리'의 시급성 때문입니다. DSR 규제에서 제외된 전세대출의 규모가 200조 원을 넘어서면서, 전체 가계 부채 증가의 주요 원인 중 하나로 지목되고 있습니다. 가계 부채가 과도하게 누적될 경우 국가 경제와 금융 시스템의 안정성을 위협할 수 있으므로, 이를 선제적으로 관리하려는 정부의 의지는 충분히 이해할 수 있습니다.

그러나 이러한 조치가 서울 아파트 시장의 과열을 억제하기 위한 수단으로 활용될 경우, 무주택자들에게는 감당하기 어려운 이중고가 될 수 있다는 우려의 목소리가 높습니다.

• 주거 환경 악화의 그림자: 만약 전세대출까지 DSR에 포함되면, 대출자의 소득에 따라 전세대출 한도가 대폭 줄어들게 됩니다. 가뜩이나 치솟는 서울 아파트 가격 때문에 내 집 마련이 요원한 상황에서, 최소한의 주거 형태인 전세마저 소득 기준으로 대출받기 어려워진다면, 무주택자들은 더욱 열악한 주거 환경으로 내몰릴 수 있습니다. 특히 소득이 낮은 사회초년생, 신혼부부 등에게는 전셋집 구하기가 불가능에 가까운 일이 될 수도 있습니다.
• 심리적 좌절감의 증폭: 아파트 가격 상승으로 인한 심리적 상실감에 더해, 유일한 주거 대안이었던 전세마저 접근하기 어려워진다면, 무주택자들이 느끼는 좌절감과 박탈감은 헤아릴 수 없이 커질 것입니다.

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주택 시장의 난제를 풀기 위한 균형점은?

가계 부채 총량 관리는 국가 경제의 건전성을 위한 필수적인 과제입니다. 하지만 서울 아파트 시장의 과열을 제어하기 위해 전세대출에까지 DSR 규제를 적용하는 것은, 무주택 서민층의 주거 안정을 심각하게 위협할 수 있는 양면성을 지닌 정책입니다.

정부는 서울 아파트 가격 상승이라는 당면한 시장 과열에 대응하면서도, 무주택자들의 현실적인 주거 문제와 깊어지는 상실감을 충분히 헤아려야 합니다. 내 집 마련의 꿈을 넘어, 기본적인 주거의 안정마저 위협받는 상황을 방지하기 위한 신중하고 균형 잡힌 정책 결정이 그 어느 때보다 절실한 시점입니다.