“아파트 막히자 오피스텔로 몰린다?”…대출규제가 만든 주거 대체 흐름

2025년 6월 28일부터 시행된 고강도 아파트 대출규제가 부동산 시장의 흐름을 바꾸고 있습니다. 특히 주거형 오피스텔이 아파트의 대체 주거상품으로 부상하며, 실수요자와 투자자 모두의 관심이 집중되고 있는데요. 불과 2주 만에 서울 오피스텔 거래량은 3년 만에 최대치를 기록했고, 일부 단지는 신고가 경신 사례도 등장했습니다.

 

대출금액 시뮬레이션(사진출처-땅집고)

 

아파트 규제, 오피스텔 수요를 자극하다

정부는 수도권 집값 급등과 가계부채 증가에 대응하기 위해 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 다주택자 대출 전면 금지, 전입 의무 부과, 갭투자 차단 등 강력한 규제를 시행했습니다.

하지만 이 규제는 ‘주택’으로 분류된 아파트·빌라·다세대주택에만 적용되며, ‘준주택’인 오피스텔은 규제 대상에서 제외되어 대출 가능성과 투자 유연성이 높아졌습니다.

 

오피스텔의 반사이익…실거주·투자 수요 모두 유입

• 대출 가능: 오피스텔은 시세의 70~80%까지 대출 가능, 가격 제한 없음
• 실거주 의무 없음: 6개월 내 전입 조건이 없어 유연한 거주 전략 가능
• 갭투자 가능: 전세보증금 활용 매입이 가능해 투자자들의 우회 수단으로 부상
• 임대수익률 상승: 서울 오피스텔 임대수익률 5.2%로 7년 만에 최고치

특히 투룸 이상 주거형 오피스텔은 아파트 못지않은 공간과 인프라를 갖추고 있어 중산층 실수요자들에게 현실적인 대안이 되고 있습니다.

 

지역별 반응과 시장 전망

• 서울 도심권: 강남·여의도·종로 등 프리미엄 지역은 대체 수요 집중, 가격 상승 압력 확대
• 수도권 외곽: 성남·하남·고양 등은 서울 진입 어려운 수요층의 차선책으로 주목
• 지방 주요 도시: 상대적으로 규제 영향이 적어 안정적 거래 지속

전문가들은 하반기에도 오피스텔 중심의 실수요 매수세가 이어질 것으로 전망하고 있으며, 정부 역시 비아파트 중심의 공급 확대 정책을 준비 중입니다.